Проверка квартиры перед ипотечной сделкой: чек-лист покупателя
Банк оценивает квартиру как залог, но юридическую чистоту в первую очередь проверяете вы. Чек-лист из 15 пунктов, который закрывает 95% рисков вторички и новостройки.
Ипотечная сделка — самая крупная покупка в жизни, и защита строится в три линии: проверка банком, ваш собственный чек-лист и юрист. Ниже — универсальный чек-лист.
Документы: базовый блок
1. Выписка из ЕГРН (закажите сами, не доверяйте «чужой»). 2. Паспорта всех собственников. 3. Документ-основание права собственности (ДКП, дарение, наследство). 4. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ/капремонту. 5. Выписка из домовой книги — кто зарегистрирован и кто снят с учёта.
Блок вторичного рынка
6. История переходов права за 10+ лет: серия «быстрых» перепродаж (купля-продажа с интервалом месяцы) — повод для усиленной проверки. 7. Наследство, полученное менее 3 лет назад: риск появления других наследников. 8. Доли несовершеннолетних или недееспособных: обязательно нотариальное разрешение органов опеки. 9. Бывшие супруги: нотариальное согласие на продажу или брачный договор. 10. Перепланировки: техпаспорт БТИ должен совпадать с фактической планировкой, либо иметься узаконивание.
Блок новостройки
11. Проектная декларация застройщика: сроки сдачи, разрешение на строительство. 12. ДДУ с регистрацией в Росреестре (проверьте по номеру). 13. Отсутствие обременений у застройщика. 14. Аккредитация застройщика именно в вашем банке. 15. Эскроу-счёт: убедитесь, что расчёты идут только через него.
Люди, которые могут «отобрать» квартиру
Приватизация: лица, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право пожизненного проживания. Регистрация: снятие с учёта «по заявлению» оспоримо, если человек не знал. Наследники: в течение 3 лет (ранее 6 месяцев + суд) могут оспорить. Должники продавца: аресты, наложенные в течение сделки, блокируют регистрацию.
Схема безопасной сделки
Расчёты — только через аккредитив или эскроу, без «налички в пакете». Подписание и передача денег — после проверки всех документов юристом. Регистрация перехода права — до раскрытия аккредитива. После регистрации — проверьте отсутствие зарегистрированных лиц, вызовите УК для передачи дел по квартире.