ПСК — полная стоимость кредита: что входит и как считается
Полная стоимость кредита показывает реальную цену ипотеки со всеми обязательными платежами. Разбираем формулу ЦБ, что входит в ПСК и почему она всегда выше ставки.
Полная стоимость кредита (ПСК) — показатель, обязательный к указанию в кредитном договоре и рекламе, который отражает реальную цену займа в процентах годовых с учётом всех обязательных платежей.
Что входит в ПСК
В расчёт включаются: проценты по кредиту, комиссии за выдачу и обслуживание, платежи по страхованию жизни и здоровья заёмщика и страхованию залога (если они обязательны для получения кредита или ставки), стоимость оценки залога, плата за счета и сервисы, обязательные по условиям договора. Не включаются: платежи по желанию заёмщика (например, добровольное страхование без влияния на ставку), штрафы и пени, платежи за нарушение договора.
Формула расчёта
ПСК рассчитывается по формуле Центрального банка и по сути является внутренней нормой доходности (IRR) денежных потоков заёмщика: все выплаты по графику приводятся к размеру выданной суммы. Поэтому чем длиннее срок и чем больше обязательных дополнительных платежей, тем выше ПСК при той же номинальной ставке.
Пример из практики
Кредит 5 млн рублей на 20 лет под 19% годовых: переплата по процентам — около 13,6 млн рублей. Добавим обязательную оценку (10 тыс. ₽), страхование залога (0,1% в год) и пакет страхования жизни (0,8% в год), без которого ставка вырастет на 3 п.п. — итоговая ПСК составит около 20,5% годовых. Без страхования жизни ставка 22% даст ПСК примерно 22,2%. Какой вариант выгоднее — зависит от возраста и здоровья заёмщика.
Почему это важно при выборе ипотеки
Банк А может предлагать ставку 19,5% при ПСК 26%, а банк Б — ставку 20% при ПСК 24%. Формально «дороже» банк Б окажется дешевле на десятки тысяч рублей за весь срок. На ИпотекаМаркете ПСК указана в каждой карточке до ставки и тем же или большим кеглем — ровно в том виде, как требует закон о рекламе.
Юридическая рамка
Указание ПСК обязательно: 353-ФЗ «О потребительском кредите» и ФЗ «О рекламе» требуют указывать диапазон полной стоимости до информации о ставке, а с 1 марта 2025 года — дополнительно предупреждение «Оценивайте свои финансовые возможности и риски» и «Изучите все условия кредита (займа)».